Venda de imóveis em baixa e locação em alta

As vendas de imóveis usados seguiram trilha diferente da locação residencial no Estado de São Paulo nos primeiros cinco meses deste ano, o terceiro desde a eclosão da pandemia de Coronavírus. Com queda de 8,88% em Maio sobre Abril, as vendas acumulam saldo negativo de 10,58% ao passo que a locação, mesmo com baixa de 5,88% em Maio, tem saldo positivo de 16,65%.

As pesquisas feitas mensalmente em 37 cidades, incluída a Capital, pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP), mostram uma inversão de sinais no mercado de vendas na comparação de Janeiro a Maio deste ano com o mesmo período do ano passado.

Em 2021, quando a pandemia atingiu os mais altos índices de mortes e infecções, as vendas de casas e apartamentos apresentaram saldo positivo de 9,61% e as locações também ficaram no azul, com saldo positivo acumulado de 20,37% nos primeiros cinco meses do ano.

Em 2020, sob impacto inicial da disseminação da Covid-19, o saldo de locações residenciais ficou negativo em 9,13% e o das vendas em 13,33%.  Na pré-pandemia, em 2019, as vendas no período Janeiro-Maio tiveram crescimento acumulado de 13,94% e as locações acumularam saldo positivo de 4,85% (ver quadro abaixo).

“Comprar um imóvel sempre foi muito mais difícil que alugar, operação que vem sendo facilitada nos últimos anos por mecanismos simplificados de garantia do pagamento dos aluguéis, mas a locação não é exatamente um mar de rosas em que se anuncia o aluguel do imóvel pelo preço que se quer e logo em seguida magicamente aparece alguém disposto a alugá-lo, e sem barganha”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

A pesquisa feita em Maio com 853 imobiliárias de 37 cidades deixa claro que os proprietários de imóveis estão se ajustando a esse novo cenário de mercado. O aluguel em bairros nobres atingiu a média de R$ 2.688,63, uma queda de 12% sobre o preço médio de Abril (R$ 3.055,24) e de 2,92% sobre o de Junho do ano passado (R$ 2.769,63).

Em bairros de áreas centrais das cidades pesquisadas, o aluguel médio em Maio foi de R$ 1.384,74, uma redução de 8,55% sobre os R$ 1.514,34 de Abril e de 2,62% sobre os R$ 1.422,11 de Junho do ano passado. Nos bairros de periferia, o aluguel médio em Maio, de R$ 1.015,95, é 3,74% inferior ao de Abril (R$ 1.055,47), mas 6,6% superior aos R$ 953,02 de Junho de 2021.

Como comparação, o IPCA, índice oficial de inflação, subiu 0,47% em Maio e acumulou alta de 11,73% em 12 meses. “Mesmo havendo um déficit gigantesco de moradias que naturalmente pressionaria os preços dos aluguéis com altas constantes, o que a pesquisa mostra é que o próprio mercado se autoimpõe um freio a esses preços diante da grave conjuntura econômica que o País enfrenta e que afeta diretamente os candidatos a inquilinos com desemprego, baixos salários e perda de poder aquisitivo”, avalia Viana Neto.

O presidente do CreciSP diz ser imprevisível o comportamento tanto da locação residencial quanto da venda de imóveis usados nos próximos meses. “O aumento do Auxílio Brasil, de R$ 400,00 para R$ 600,00, até pode facilitar a locação para famílias mais pobres, fazendo o volume de locações crescer, mas o financiamento da casa própria segue sendo um problema com as taxas de juros que beiram os 10% “, critica.

Locação residencial cai

5,88% em Maio no Estado

Segundo a pesquisa feita pelo CreciSP com 853 imobiliárias de 37 cidades do Estado, a queda de 5,88% nas locações em Maio frente a Abril é resultado do desempenho negativo desse mercado nas quatro regiões que integram o levantamento: a Capital (-3%), o Litoral (- 16,05%), o Interior (-9,05%) e as cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (-0,78%).

O aluguel médio de 56,79% dos imóveis alugados em Maio é de até R$ 1.200,00 mensais. Os contratos foram fechados mediante descontos sobre os preços inicialmente pedidos pelos proprietários de 10,57% para os imóveis de bairros centrais, de 8,77% para os de periferia e de 7,89% para os de áreas nobres. 

O seguro de fiança foi o recurso mais adotado nos contratos para garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência dos inquilinos (34,85%), seguido pelo fiador pessoa física (32,93%), o depósito de valor equivalente a três meses de aluguel (16,93%), a caução de imóveis (10,29%), a locação sem garantia (2,89%) e a cessão fiduciária (2,11%).

Alugaram-se em Maio mais casas (51,74%) que apartamentos (48,26%) e a maioria desses imóveis (71,69%) está em bairros centrais das 37 cidades pesquisadas, 17,87% em bairros da periferia e 10,44% em regiões nobres.

Inadimplência e devolução

As 853 imobiliárias consultadas registraram um volume de encerramento de contratos equivalente a 79,23% do total de novas locações formalizadas em Maio. Desses 79 a cada 100 contratos encerrados, 47 foram motivados por problemas financeiros dos inquilinos e 52 por outras razões, como mudança de endereço ou de cidade.

Estavam inadimplentes em Maio 4,58% dos inquilinos com contrato em vigor nas imobiliárias, um aumento de 2,87% sobre o índice de Abril, de 4,45%.

Aluguel no ABCD, Guarulhos e Osasco

Nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, 58,52% das locações contratadas em Maio têm aluguel mensal de até R$ 1.200,00.

Os aluguéis mais baratos encontrados nessas cidades – de R$ 350,00 a R$ 650,00 – foram os de casas de um dormitório em bairros da periferia de Guarulhos e de dois cômodos na periferia de São Bernardo. O mais caro aluguel foi o de casa de cinco dormitórios em bairro nobre de São Bernardo – R$ 5.000,00 mensais.

Aluguel no Interior

No Interior do Estado, 66,04% das locações contratadas em Maio têm aluguel médio de até R$ 1.200,00 mensais.

Os aluguéis mais baratos apurados na pesquisa CreciSP foram os de casas de dois cômodos em bairros do Centro e da periferia de Araçatuba, alugadas por R$ 200,00, e também de casas, mas de um dormitório na periferia de Presidente Prudente, com aluguel médio de R$ 350,00.

Os aluguéis mais caros foram os de casas de quatro dormitórios em bairro nobre de Itu (R$ 5.400,00) e de apartamentos de quatro dormitórios em bairro também nobre de São José dos Campos (entre R$ 4.500,00 e R$ 5.300,00 mensais).

Aluguel no Litoral

Nas cidades do Litoral, 51,75% dos imóveis que as imobiliárias alugaram em Abril têm aluguel médio de até R$ 1.500,00 mensais.

Em Santos foram registrados os aluguéis mais baratos: entre R$ 680,00 e R$ 750,00 mensais por casas de um dormitório nos bairros centrais. O aluguel mais caro – R$ 4.000,00 – foi o de casas de quatro dormitórios em bairro nobre de Ubatuba.

Venda de imóvel

usado cai 8,88%

A queda de 8,88% nas vendas de imóveis usados em Maio comparado a Abril se deveu aos resultados negativos registrados em duas das quatro regiões que compõem a pesquisa CreciSP: a Capital, com queda de 30,22%, e o Interior, com recuo de 23,27%. No Litoral houve aumento, de 14,06%, e também nas cidades de Santo André, São Caetano, São Bernardo, Diadema, Guarulhos e Osasco, na Grande São Paulo – alta de 14,78%.

O levantamento com as 853 imobiliárias de 37 cidades apurou que os imóveis usados mais vendidos no Estado em Maio foram os de preço final até R$ 400 mil, 61,10% do total, e enquadrados nas faixas de preços de até R$ 5 mil o metro quadrado (66,47%).

Venderam-se mais apartamentos (57,86%) do que casas (42,14%). As vendas feitas com pagamento à vista (48,88%) superaram por pouco as financiadas pelos bancos (47,39%). O restante das vendas se deu por meio de parcelamento do valor pelos proprietários dos imóveis (3,24%) e com crédito de consórcios imobiliários (0,50%).

Os descontos sobre os preços originais que os donos concederam para vender seus imóveis foram em média de 4,85% para os imóveis situados em bairros de áreas nobres das cidades, de 7,03% para os de bairros centrais e de 5,69% para os de bairros de periferia.

Preços no ABCD, Guarulhos e Osasco

Imóveis com preços finais até R$ 4.000,00 o metro quadrado somaram 50,54% das unidades vendidas na região formada pelas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco.

Os imóveis usados mais baratos vendidos em Maio nessa região – R$ 170 mil – foram as casas de dois dormitórios em bairros da periferia de São Bernardo. O imóvel mais caro estava em Santo André – casa de quatro dormitórios em bairro de área nobre vendida por R$ 1,3 milhão.

Preços no Interior

No Interior, os preços médios dos imóveis usados mais vendidos igualaram os da região do ABCD: 52,69% das casas e apartamentos custaram aos compradores até R$ 4 mil o metro quadrado.

Apartamentos de um dormitório no centro de Ribeirão Preto foram vendidos por R$ 85 mil, o menor preço efetivo de venda registrado pela pesquisa do CreciSP no Interior do Estado. O mais caro – R$ 1,880 milhão – foi o de casa com quatro dormitórios em bairro nobre de Campinas.

Preços no Litoral

Nas cidades do Litoral, a pesquisa do CreciSP apurou que 81,61% das casas e apartamentos usados foram vendidos por até R$ 5 mil o metro quadrado.

Apartamentos de um dormitório em bairros centrais de Mongaguá foram vendidos em média por R$ 110 mil, o menor preço nessa região. Em Bertioga, o registro do mais caro: R$ 1,5 milhão por apartamento de três dormitórios em bairro nobre da cidade.

A pesquisa CreciSP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.